El Gobierno español aprobó dos decretos para reforzar la protección de los inquilinos, extender la duración de los contratos y limitar determinadas operaciones inmobiliarias. El sector sostiene que las medidas no atacan el problema central: la escasez de viviendas disponibles.
El Gobierno de España volvió a colocar la crisis habitacional en el centro de la agenda política con la aprobación de dos decretos destinados a reforzar la protección de los inquilinos y ampliar las herramientas de intervención sobre el mercado del alquiler. Las medidas incluyen la extensión de determinadas suspensiones de desahucios, la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones, la prórroga de contratos y restricciones a determinadas operaciones de fondos de inversión.
La iniciativa abrió inmediatamente un nuevo debate entre el Ejecutivo, las organizaciones vinculadas con los inquilinos y el sector inmobiliario. Mientras quienes respaldan las medidas consideran que resultan necesarias para proteger a las familias con dificultades para acceder a una vivienda, sus críticos sostienen que el problema fundamental no está en la falta de regulación sino en la escasez de oferta.
El primer decreto concentra buena parte de las medidas que el Gobierno negoció con los diferentes grupos parlamentarios y busca obtener su convalidación en el Congreso. Entre sus disposiciones aparecen la extensión de la protección frente a determinados desahucios, la regulación de los alquileres temporales y por habitaciones, restricciones a la adquisición de viviendas por determinados fondos y beneficios fiscales para propietarios.
El segundo decreto establece la prórroga automática de determinados contratos de alquiler, una medida cuyo respaldo parlamentario resulta más incierto.
El debate excede, sin embargo, la discusión jurídica sobre cada una de las disposiciones. En el fondo aparece una pregunta que atraviesa todo el mercado inmobiliario español: ¿la crisis de vivienda se resuelve regulando el acceso a las viviendas existentes o aumentando sustancialmente la cantidad de viviendas disponibles?
El problema de la oferta
Una parte importante del sector inmobiliario considera que las nuevas medidas vuelven a concentrarse sobre los propietarios de viviendas existentes sin resolver la falta de construcción de nuevos inmuebles.
Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario, sostiene que las políticas públicas continúan actuando principalmente sobre “propietarios, inversores e inmuebles ya existentes”, mientras permanece sin resolver el déficit estructural de oferta.
Desde esa perspectiva, proteger a las personas vulnerables constituye una obligación social, pero no debería implicar que los propietarios privados terminen asumiendo una función que corresponde al Estado.
El planteo coloca el foco especialmente sobre los pequeños propietarios, muchos de los cuales utilizan el alquiler como una fuente complementaria de ingresos o como forma de preservar sus ahorros.
La preocupación del sector es que un aumento permanente de las obligaciones legales pueda modificar las decisiones de los propietarios y reducir el número de viviendas ofrecidas en alquiler.
6
El temor a que desaparezcan viviendas del mercado
El argumento de los sectores críticos es sencillo: si alquilar una vivienda implica mayores riesgos, incertidumbre sobre la recuperación del inmueble y mayores obligaciones para el propietario, algunos propietarios podrían decidir no ofrecerla en alquiler.
La consecuencia, según esta interpretación, sería una reducción adicional de la oferta.
Unsain advierte que la cuestión no es únicamente económica. También intervienen la seguridad jurídica y la previsibilidad de las reglas. Si los propietarios perciben que pierden capacidad para disponer de sus viviendas, podrían optar por venderlas, mantenerlas vacías o destinarlas a otros usos.
El efecto podría terminar trasladándose sobre los propios inquilinos, especialmente sobre quienes tienen menores ingresos.
Una menor cantidad de viviendas disponibles frente a una demanda elevada aumenta la competencia entre quienes buscan alquilar y puede dificultar todavía más el acceso de jóvenes, familias de bajos ingresos y trabajadores que necesitan trasladarse a las grandes ciudades.
La vivienda pública vuelve al centro del debate
Arantxa Goenaga, abogada especializada en derecho inmobiliario, plantea otra cuestión: el papel del Estado en la generación de vivienda asequible.
Desde su perspectiva, las medidas trasladan parte de la responsabilidad pública hacia los propietarios privados. Su propuesta pasa por aumentar significativamente el parque público de vivienda y reducir las restricciones que dificultan la construcción.
El planteo coincide con una de las principales discusiones que atraviesan actualmente el mercado español: la necesidad de incrementar la construcción de viviendas en las zonas donde la demanda supera ampliamente a la oferta.
La fórmula defendida por los sectores inmobiliarios combina, con distintos matices, más suelo disponible, reducción de los tiempos administrativos, construcción de vivienda pública y colaboración entre el sector público y privado.
Alquileres de temporada: otro frente de conflicto
Uno de los aspectos que genera mayor incertidumbre es la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones.
Sandra Aurrecoechea Ríos, abogada especializada en Derecho Inmobiliario, señala que las nuevas reglas pueden tener una incidencia particular sobre estudiantes, trabajadores desplazados y personas que alquilan habitaciones para residir durante determinados períodos.
El objetivo de brindar mayor estabilidad a quienes utilizan una vivienda como residencia habitual deberá compatibilizarse, según esta visión, con el derecho de propiedad y la seguridad jurídica.
La preocupación está vinculada con la posibilidad de que una regulación poco precisa termine generando litigios sobre la duración y naturaleza de los contratos.
En ese escenario podría producirse un efecto contrario al buscado: propietarios que prefieran abandonar el alquiler residencial ante la incertidumbre sobre las condiciones futuras.
6
La discusión sobre los controles al alquiler
Yogi Thadhani, country manager de Finteca, considera que las nuevas disposiciones vuelven a concentrarse en la regulación de la demanda y de los contratos sin resolver el déficit de oferta.
Su argumento es que limitar determinadas rentas, endurecer las condiciones de los alquileres temporales o introducir nuevas obligaciones fiscales no genera nuevas viviendas.
Según esta interpretación, una política habitacional eficaz debería combinar la protección de los inquilinos con incentivos suficientes para que propietarios e inversores mantengan sus viviendas dentro del mercado y, al mismo tiempo, se construyan nuevos inmuebles.
El problema adquiere una dimensión todavía mayor cuando la presión del alquiler se traslada al mercado de compraventa.
Quienes no encuentran una vivienda en alquiler pueden intentar acceder a una propiedad, pero allí aparecen otros obstáculos: precios elevados, escasez de obra nueva y mayores exigencias financieras.
El desafío de construir más
La discusión española enfrenta dos necesidades que no necesariamente deberían ser incompatibles: proteger a quienes actualmente tienen dificultades para pagar su vivienda y aumentar la cantidad de viviendas disponibles para los próximos años.
Los defensores de los decretos consideran que la protección inmediata resulta imprescindible ante la situación de miles de familias. Sus detractores responden que una política basada fundamentalmente en restricciones puede reducir los incentivos para ofrecer viviendas en alquiler.
El punto de coincidencia aparece en un aspecto: España necesita incrementar la oferta de vivienda en las zonas donde la demanda es más intensa.
La diferencia está en el camino para conseguirlo.
El Gobierno apuesta por una combinación de protección social, regulación y ayudas. El sector inmobiliario reclama que esas medidas sean acompañadas por más suelo, mayor velocidad en los permisos urbanísticos, incentivos a la construcción y un aumento sostenido del parque público.
En última instancia, el conflicto alrededor de los dos decretos revela una dificultad mucho más profunda. La crisis habitacional española no parece limitarse a la relación entre propietarios e inquilinos. Es también un problema de cantidad de viviendas, ubicación, precios, salarios, financiación y capacidad de construcción.
Por eso, el verdadero resultado de las nuevas medidas no dependerá solamente de cuántos contratos queden protegidos o cuánto tiempo se prolonguen determinadas prórrogas. También dependerá de si España consigue aumentar de manera significativa el número de viviendas disponibles. Si la oferta no crece al ritmo de la demanda, la tensión sobre el mercado inmobiliario continuará, aun cuando cambien las reglas que regulan los alquileres.
